Методика расчета стоимости строительства

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ СТРОИТЕЛЬСТВА ДОМА ИЗ SIP ПАНЕЛЕЙ

Для начала определим основные термины, используемые нами на сайте и в общении с Заказчиками, поскольку разговор о деньгах требует конкретности.

Фундамент. Это основание дома. Расходы на фундамент - значительная часть сметы. Стоимость фундамента зависит от его конструкции. Например, на ровном участке фундамент на винтовых сваях  дешевле ленточного мелкозаглубленного примерно в два раза. На склонах различие в стоимости много больше. Поэтому расходы на фундамент  мы всегда обсуждаем отдельно.

Обвязка фундамента. Это деревянный брус по периметру фундамента, на который опирается нулевое перекрытие. Конструкция (стоимость) обвязки зависит от типа фундамента. Например, для фундамента на винтовых сваях нужна мощная обвязка (ростверк). Для ленточного фундамента это ни к чему.

Перекрытие. Плоская горизонтальная конструкция, разделяющая дом на этажи (уровни). Перекрытие по балкам состоит из несущих балок, между которыми закладывается утеплитель. Сверху на балки перекрытия настилается пол, снизу подшивается потолок (черный пол в случае нулевого перекрытия). Черный пол - это не черновой пол. Черновым полом часто называют основу для чистового покрытия ламинатом, линолеумом, паркетом и т.п. Перекрытие из SIP тоже состоит из балок, но между балками устанавливаются SIP панели. В этом случае обшивка SIP образует пол и потолок перекрытия.

Нулевое перекрытие. Это нижнее (цокольное, подвальное) перекрытие дома, на котором собираются стены первого этажа. Называется нулевым потому, что обычно в проекте от поверхности этого перекрытия идет отсчет отметок высот. Теплоизоляция нулевого перекрытия обязательна. Мы делаем перекрытия по балкам или из SIP панелей. Выбор определяется либо конкретной ситуацией, либо желанием Заказчика.

Межэтажное перекрытие. Перекрытие между этажами дома. Требует шумоизоляции. Межэтажное перекрытие мы обычно делаем по балкам.

Чердачное перекрытие. Верхнее утепляемое перекрытие, находящееся непосредственно под холодной крышей. Чердачное перекрытие необязательно делать таким же жестким, как нулевое или межэтажное перекрытие. Если чердак приспосабливается под жилое помещение, то это уже не чердак, а мансарда. Перекрытие между мансардой и верхним этажом мы считаем межэтажным. В случае мансарды чердачное перекрытие может полностью отсутствовать. Но чаще всего мансарда ограничена сверху частично скатами крыши, частично чердачным перекрытием. Мы делаем чердачное перекрытие как по балкам, так и из SIP.

Крыша. Верхняя ограждающая конструкция дома, как правило, состоящая из отдельных плоских скатов. Кровля - это покрытие крыши для защиты от осадков. Крышу мы делаем стропильную или из SIP. Если крыша собирается из SIP панелей, то оптимально сделать кровлю из гибкой черепицы. Стоимость кровли, как и фундамента, мы всегда оговариваем отдельно.

Стены. Выделяют наружные и внутренние стены. Часто внутренние ненесущие стены называют перегородками. В отличие от несущих стен, перегородки можно сделать после сборки силового каркаса дома на этапе отделки. Все несущие стены мы собираем из SIP.

У чердака могут быть стены (наружные), называемые фронтонами. Обычно фронтоны представляют собой треугольные стены ограниченные скатами крыши. Фронтоны утеплять не нужно. Для устройства фронтона мы обшиваем каркас плитами OSB-3.

Коробка дома. Это неопределенное, но общеупотребительное в строительстве понятие. В коробку дома мы включаем стены, перекрытия и крышу дома без чистовой отделки. Фундамент, окна, двери и кровлю в коробку дома мы не включаем и обсуждаем отдельно.

Каркас. Это силовая (несущая) часть коробки дома. Каркас в отличие от коробки дома - понятие более конкретное. В доме, построенном по классической каркасной технологии, каркас состоит из стоек стен, балок перекрытий, стропил крыши и множества других деревянных элементов, образующих жесткую пространственную конструкцию, которая затем утепляется и обшивается различными материалами, в том числе плитами OSB-3, как вариант. Утепление и обшивку мы в каркас не включаем.

После утепления и обшивки каркаса мы получаем теплую коробку дома. SIP панель и соединительный брус являются элементами силового каркаса, но дополнительное утепление и обшивка уже не обязательны. Каркас, выполненный полностью из SIP, уже есть коробка дома в нашем понимании.

Нюанс заключается в том, что обшивка OSB-3 практически никогда не используется в качестве чистового покрытия стен, пола и потолка, а классический каркас может быть обшит сразу чистовым покрытием (декоративными панелями, вагонкой, гипсокартоном и т.п.). Например, на балки пола можно настелить половую доску и т.п. Поэтому мы выделяем сборку "голого" каркаса в отдельный этап и указываем  расценки для этого этапа. После сборки каркаса возможно множество вариантов дальнейшего строительства, тесно связанных уже с отделкой дома.

Выбор конструкции каркаса оказывает сильное влияние на итоговую стоимость строительства дома. Рациональное решение зависит от конкретной ситуации.

В каркасе мы тоже выделяем перекрытия, стены и крышу. Только в каркасе балочное перекрытие - это балки без пола, потолка и утепления. Если перекрытие собирается из SIP панелей, то в перекрытие каркаса входят как сами SIP элементы, так и соединительный брус. Аналогично, крыша в каркасе - это стропильная система или SIP конструкция.

Быстрый расчет

Монтаж силового каркаса - это наиболее ответственный этап строительства энергоэффективного дома. Привлечение профессионалов на этом этапе позволяет избежать в дальнейшем серьёзных проблем. Важно и грамотное проектирование, и точное исполнение. Большое значение имеют и сроки. С другой стороны, именно сборка каркаса вызывает наибольшие затруднения при строительстве своими руками. Дальнейшие работы по утеплению, отделке, инженерным сетям многие Заказчики из соображений экономии предпочитают делать самостоятельно. Поэтому в сметной стоимости строительства мы особо выделяем сборку каркаса.

Самый быстрый способ оценки стоимости строительства - умножить площадь дома на цену за квадратный метр. Мы последуем сложившейся традиции, но с существенными оговорками, позволяющими сделать такую оценку приближенной к реальности. К сожалению, нет ничего более или менее приемлемого для экспресс-оценки стоимости строительства дома. Все другие подходы связаны с детальной проработкой конкретного проекта.

Мы дадим расценки для самостоятельной экспресс-оценки сметной стоимости двух вариантов конструкции каркаса: основной и самой дорогой (всё из SIP).

Обращаем внимание: для корректного результата общую площадь дома необходимо считать специальным способом!

Цена основной конструкции.

В нашей основной конструкции силовой (несущий) каркас - это несущие стены, включая внутренние, из SIP панелей толщиной 174 мм, балки перекрытия и стропильная система крыши. Во многих случаях именно основная конструкция оказывается оптимальной для Заказчика, поэтому есть смысл рассмотреть её максимально подробно. Множество других вариантов чаще всего входят в ценовой диапазон между основной и самым дорогой.

В базовый каркас не входят  кровельное покрытие, окна и двери, отделка, инженерные сети.

Для приблизительной оценки стоимости строительства фундамента и каркаса дома(работа плюс материалы) основной конструкции можно использовать условную цену :

6777 руб./м2 общей площади

        Для корректного результата общую площадь дома следует вычислять как сумму площадей всех этажей и мансарды по внешнему периметру наружных стен. Такая площадь,  ,  больше общей, полезной или жилой площади, как правило указываемых в проектах!

СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания" определяет,  как считать общую площадь квартиры и площадь жилого здания.

Площадь здания СНиП определяет как сумму площадей этажей здания, измеренных в пределах внутренних поверхностей наружных стен. Т.е. занимаемая внутренними стенами площадь входит в общую площадь здания! Такой порядок близок к применяемому нами в случае тонких наружных стен, каковыми являются стены из SIP.

Общую площадь квартир по СНиП следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0. Таким образом, площадь, занимаемая внутренними стенами, при таком расчете отбрасывается! Если внутренние стены толстые и их много, то занимаемая ими площадь очень велика.

Общую площадь одноквартирного дома в проектах определяют по-разному: чаще как площадь квартиры, реже как площадь дома с несколькими этажами. Оба подхода не противоречат федеральным нормам, но результаты таких расчетов сильно различаются!

Особенно внимательным следует быть при обсчете проектов домов из кирпича, пенобетона и т.п. В таких проектах внешние и внутренние стены занимают очень большую площадь.

Замена в проекте толстых стен на стены из SIP приводит к значительному увеличению площади помещений, если сохранять пятно застройки. Наоборот, при одинаковой планировке и общей площади дом из SIP получается значительно меньшим по габаритам. Поэтому пользоваться указываемой в проектах общей площадью дома для экспресс-оценки стоимости строительства следует с осторожностью!

Помещения в квартире (одноквартирном доме) делятся на жилые и подсобные. Часто выделяют жилую площадь дома как сумму площадей жилых помещений. Для экспресс-расчета стоимости строительства коробки дома использовать жилую площадь нельзя.

   Надо понимать что, вклад чердачного перекрытия, крыши и фундамента в стоимость квадратного метра у одноэтажного дома будет в два раза больше, чем у двухэтажного. Грубо говоря, квадратный метр у одноэтажного дома дороже, чем у двухэтажного дома той же площади.

  Все кто так или иначе сталкивался с составлением сметы строительства понимают что, площадь дома в любом варианте плохая база для ценообразования. Даже часто используемый предлог "от"  в определении цены за квадратный метр мало помогает. Количество материала, требуемое для возведения стен, зависит не от площади дома, а от периметра и высоты стен. Из-за этого цена квадратного метра площади при одинаковой планировке у маленького дома получается выше, чем у большого.

Поэтому небольшие постройки из SIP (гаражи, пристройки к существующим домам и т.п.) считать по упрощённой методике нельзя. Квадратный метр подобных сооружений часто стоит существенно дороже 6777 руб./м2!

 Также на стоимость работ, которые входят в цену квадратного метра, влияние оказывает сложность проекта. Часто несложные по архитектуре дома получаются дешевле, чем 7800 руб. за м2 общей площади.

Замечание:  Цена 6777 руб./м2  проверена на многих десятках реальных проектов. Конкретные примеры приведены ниже. Небольшие одноэтажные дома часто получаются дороже. Большие двухэтажные - дешевле. Разброс есть. У двух домов однотипной конструкции с одинаковой площадью, но с разными планировками стоимость квадратного метра может отличаться более, чем на 1000 руб. Наиболее точные результаты быстрая оценка даёт для домов с мансардой или двухэтажных домов общей площадью 130-170 м2 с типовым наиболее востребованным набором помещений с крышей не очень сложной конструкции. Для больших домов площадью  около 300 м2 цена квадратного метра получается в среднем ниже примерно на 15%.

Стоимость фундамента  дома

Средняя рыночная цена ленточного армированного мелкозаглубленного фундамента - 5-6 тыс. рублей за погонный метр. Обычно лента фундамента проходит по внешнему периметру дома  и внутри него. Лента проектируется так, чтобы пролеты нижнего (нулевого) перекрытия не были слишком большими. Обычно фундамент под перекрытие из SIP получается дороже, чем под балочное перекрытие.

Установка одной винтовой сваи с оголовком стоит 6-7 тыс. руб. Расстояние между сваями в фундаменте 2-3 метра.

Для корректного расчета фундамента нужен проект. Для быстрой оценки можно умножить площадь пятна застройки (ограничена внешним периметром дома) на усредненную цену. Для ленточного мелкозаглубленного фундамента это 3000 руб. за м2. Фундамент на винтовых сваях обычно получается дешевле в два раза - 1500 руб. за м2.

На эту сумму увеличивается цена квадратного метра площади коробки одноэтажного дома. Для двухэтажного дома или одноэтажного дома с мансардой вклад фундамента в цену м2 в два раза ниже, а для двухэтажного дома с мансардой - в три раза.

Поэтому стоимость нашей теплой основной коробки усредненного двухэтажного дома с учетом фундамента составит приблизительно:

6777руб + 1500руб/2 = 7527 руб./м2 (фундамент на винтовых сваях), или

6777 руб + 3000руб/2 = 8277 руб./м2 (фундамент ленточный мелкозаглубленный).

Быстрый расчет кровли

Кровлю, как и фундамент,  лучше оценивать отдельно от коробки дома. Стоимость кровли зависит от материала. Для грубой оценки можно умножать площадь крыши на среднюю цену м2. Из-за свесов и наклона крыши её площадь больше накрываемой площади примерно в 1,5 раза!

Средняя стоимость ондулиновой кровли - около 700 руб. на м2 площади крыши. Кровля из металлочерепицы с покрытием полиэстр - от 850 руб./м2. Более дорогие покрытия такие, как гибкая черепица, металлочерепица с покрытием пластизол, полимер-песчаная черепица, цементно-песчаная черепица, от 1000 руб. за м2 площади крыши. Причем у дорогих кровельных материалов разброс цен очень большой.

Названные цифры учитывают стоимость рядовых и комплектующих материалов кровли и монтажные работы. Однако годятся они только для грубой оценки расходов при принятии решения.

Как и в случае с фундаментом, вклад крыши в стоимость квадратного метра площади дома зависит от этажности. Учет стоимости кровельных работ приводит к удорожанию м2 площади усредненного двухэтажного дома на 500-1000 руб. в зависимости от материала.

Электропроводка

В среднем 850-1000 руб. на м2 общей площади (с работой и материалами). Обычно электропроводку мы выполняем одновременно с отделкой стен и потолка гипсокартоном (около 1500 руб. на м2 общей площади).

Точный расчет

Для детального расчета сметной стоимости строительства коробки Вашего дома нам необходим эскизный проект (можно от руки). Кроме коробки дома в указанной Вами комплектации, но без отделки, мы можем по Вашей заявке посчитать фундамент и кровлю. Присылайте электронной почтой схему фундамента (если уже построен), поэтажные планы с размерами, фасады (если есть) и план (описание) крыши. Можно прислать ссылку на проект в Интернете.

Постарайтесь поточнее объяснить, какую конструкцию дома Вы хотите построить. Если Вы не укажете конкретно, мы посчитаем оптимальную с нашей точки зрения. Для оценки накладных расходов просим указывать место будущей стройки. Окончательная сметная стоимость рассчитывается по рабочему проекту после всех необходимых согласований.  

1. Описанная выше методика экспресс-оценки стоимости строительства дает очень близкую к реальности сумму. Наши ежедневные упражнения в расчетах присылаемых проектов постоянно подтверждают это. Отклонения результатов экспресс-оценки и детального расчета  случаются редко. Основные случаи, когда необходим детальный расчет, это:

• одноэтажный дом
• дом малой площади (до 100 м2)
• небольшие пристройки к существующим домам
• усложненная планировка с большим (более 5-7) количеством комнат на этаже
• очень простая планировка, например, пятистенок
• очень сложная крыша из SIP
• нежилые постройки различного назначения

. Мы рекомендуем для выбора проекта использовать именно быстрый расчет.  

На ваши заявки на расчет проектов мы стараемся отвечать в тот же день, но мы физически не можем обсчитывать присылаемые проекты "под ключ". Надо понимать, что детальный сметный расчет  варианта "под ключ" требует очень много времени. Поэтому проектно-сметная документация на другие виды работ, кроме указанных выше (фундамент, сборка коробки дома без отделки и кровля), готовится по желанию клиентов уже в процессе сотрудничества по мере выполнения работ.

Дом под ключ

Итоговая стоимость в варианте "под ключ" со всей отделкой и инженерными сетями в добротном  но не роскошном варианте  может составить 18000 тыс. руб. на м2 общей площади. Разброс стоимости (качества) отделочных материалов и инженерного оборудования очень большой.

 Инфляция

За прошедший 2010 год цена пиломатериала ,в среднем,  увеличилась на 20%.Плиты OSB-3 подорожали на 50% ,поэтому все вышеуказанные расчеты действительны сегодня, в начале строительного  сезона 2011 года их придется неизбежно корректировать. Но мы рассчитываем сделать Вам самое выгодное предложение.